国策视点2022年中山市房地产市场分析

  2022年，中山坚持稳中求进工作总基调，有效应对内外部挑战，高效统筹疫情防控和经济社会持续健康发展，经济大局平稳运行。

  根据广东省地区生产总值统一核算结果，2022年中山市地区生产总值为3631.28亿元，同比增长0.5%。其中，第一产业增加值89.20亿元，增长5.9%；第二产业增加值1795.25亿元，与上年持平；第三产业增加值1746.83亿元，增长0.8%。

  农业生产状况良好。全年全市实现农林牧渔业总产值146.74亿元，同比增长6.1%。其中，种植业实现产值50.49亿元，同比增长8.0%；渔业实现产值89.70亿元，同比增长5.8%。各类主要作物生产稳定，全年稻谷、蔬菜和水果产量分别为1.27万吨、37.29万吨和11.66万吨，同比增长7.1%、1.4%和12.3%。

  规上工业承压运行。全年全市规模以上工业实现增加值1399.52亿元，同比下降1.4%。分门类看，全年制造业同比下降1.6%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长3.2%。在产的30个制造业行业中，增长面为33.3%，其中电气机械和器材制造业下降1.6%，计算机、通信和其他电子设备制造业增长6.7%。

  服务业缓慢恢复。全年全市服务业增加值同比增长0.8%，其中金融业增加值增长6.9%，12月末金融机构本外币存款余额增长12.7%，贷款余额增长8.8%。

  固定资产投资结构优化。全年全市固定资产投资同比下降0.7%。分领域看，工业投资提高20.4%，占全部投资比重27.2%，同比提高4.8个百分点，其中制造业投资提高20.2%，先进制造业投资提高29.7%，高技术制造业增长38.2%，工业技术改造投资下降8.6%。基础设施投资提高11.5%，占全部投资比重36.7%，同比提高4.0个百分点。房地产开发投资下降23.4%。

  消费市场平稳发展。全年全市社会消费品零售总额1593.42亿元，同比增长4.1%。限额以上单位21个主要零售商品类别中，增长面为42.9%，其中，通讯器材类、文化办公用品类和家用电器和音像器材类增长较快，增速分别为47.6%、25.2%和24.4%。全市全年限额以上批发零售业通过公共网络实现的零售额为88.40亿元，同比增长138.9%。

  消费价格指数温和上涨。全年全市居民消费价格指数（CPI）同比上涨1.9%；12月当月同比上涨2.0%。分类别看，全年交通和通信上涨5.0%，生活用品及服务上涨3.0%，教育文化和娱乐上涨1.8%，衣着上涨1.7%，食品烟酒上涨1.4%，居住上涨1.1%，医疗保健上涨0.4%。

  居民收入稳步增长。全年全市居民人均可支配收入59764元，同比名义增长3.2%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入62196元，增长3.1%；农村居民人均可支配收入43490元，增长4.2%。

  2022年中山市紧随国家步伐，5月份起密集推出救市政策，坚持一城一策方针，从解限购、土拍新政与带押过户等每个方面刺激市场，政策如下：

  中山市住建局、发改委：开发公司进行首次销售价格申报或销售价格申报调整时，每一套商品住房申报价格不得高于各镇街最高申报价格，最低不能低于各镇街最低申报价格。商品住房销售价格一经申报，每次调整的间隔时间不少于3个月，如需调低申报价格的，每次调降幅度不允许超出上次销售价格的5%。

  中山市政府：将预受理机制的适合使用的范围进一步拓展到公益公建、“工改”、集体流转等项目用地，将预受理机制全方面覆盖至划拨、出让的新供应用地，正式建立新供应用地“拿地即动工”常态化机制。

  中山市人社局：将进一步规范土地估价活动，确保土地估价结果客观、真实、公正，预防土地估价领域违法违纪行为，提高土地估价机构的执业水平，加强行业自律管理，促进中山市土地估价行业健康有序发展。

  工商银行中山分行：在传统的二手房交易过程中，若交易房屋有按揭贷款尚未结清，需要将房产解押后才能过户，而解押则需要卖方先将按揭贷款还清。在这一过程中，不仅卖方需要先行筹措资金还贷、往返银行赎楼和解押，而且在漫长的交易周期当中买卖各方履约的不确定因素自然增多。“带押过户”模式下新型个人二手房贷款业务，解决了上述两个难点。不仅如此，该行引入公证处资金监管和行内资金监管两种方式供客户自由选择，切实保障交易双方的资金安全。在新的交易模式下，卖方再也无需筹集资金“赎楼”解押，双方直接带押过户，直接以买方购房贷款资金偿还卖方原按揭欠款，快速缩短了交易流程，不仅效率高，而且交易成本低。

  中山市住建局：启用新版《中山市商品房预售款专用账户解除监管申请审批表》申请审批表一式一份，一个专用账号对应一份申请审批表。开发企业办理预售款专用账户解除监管业务前，填写申请审批表，由开发企业、各镇（街）住房城乡建设主管部门加盖公章确认信息，各镇（街）住房城乡建设主管部门现场核实项目是否含装修工程交付以及装修工程完成情况。项目不含装修工程交付的，或项目含装修工程交付且装修工程已完工的，开发企业可申请解除预售款专用账户监管。

  据统计，2022年中山全市共计新增招拍挂土地70宗，合计占面190.05万㎡。同比2021年，供应宗数上升8宗，供应总面积下降38.53%。其中工业用地50宗，占比71.43%；商业用地3宗，占比4.29%，住宅用地16宗，占比22.86%，综合用地1宗，占比1.43%，其中包含工业（新型产业用地）用地1宗，科研用地1宗。具体见下表/图：

  2022年共19个镇区有70宗土地招拍挂，从挂牌宗数排名看，火炬开发区推出土地9宗最多，其次是西区8宗位列第二，民众镇（民族街道办）以7宗位列第三；从挂牌面积排名看，翠亨新区挂牌28.8万/㎡排名第一，民众镇（民族街道办）挂牌23.75万/㎡排名第二，西区挂牌22.89万/㎡位列第三。

  从土地类型供应占比来看，工业用地的宗数最多，为50宗，（其中新型产业用地1宗，位于火炬开发区），工业用地占总供应量的71.43%，面积为122.68万㎡，城镇住宅用地为16宗，占总供应量的22.86%，面积为51.69万㎡，商业用地3宗，占总供应量的4.29%，面积为8.51万㎡，综合用地为1宗，占总供应量1.43%，面积为7.17万㎡。从中山市各镇区土地供应宗数图看，2022年火炬开发区供应土地最多。

  2022年中山全市共计成交土地69宗，合计占194.05万方。同比2021年，宗数上升6.1%，面积下降40.28%。其中工业用地宗数最多为57宗，共计145.45万㎡，同比宗数上升9.6%，面积上升1.3%。详见下表/图：

  2022年，从区域分部上看，中山市东部组团土地成交面积最多，共62.37万平方米，占比全市成交面积的32.14%，这主要是得益于翠亨新区今年成交了多宗大型综合用地，使得在成交面积和成交金额方面都大大超越其他区域，第二是东北组团，共36万平方米，占比18.55%，主要因为民众街道、三角镇今年整年都处于成交较旺状态。第三是西北组团，共34.17万平方米，占比17.61%。

  从各区成交面积上看，仍是翠亨新区成交面积第一，共计31.8万平方米，成交土地类型主要为综合用地（包含居住用地、商业商务用地、娱乐康体用地、文化设施用地、中小学用地、公园绿地、体育用地、道路用地等），民众街道、火炬开发区成交面积位于第二、三，分别共31.2万平方米、30.5万平方米，成交土地类型主要为工业用地，其中民众镇和火炬开发区各有一宗城镇住宅用地的成交。西区成交面积第四，共计17.2万平方米，成交土地类型主要为工业用地。

  从各区土地成交金额上看，翠亨新区土地成交金额第一，共计28.8亿元，火炬开发区土地成交金额第二，共计9.44亿元，石岐区土地成交金额第三，共计6.92亿元，小榄镇土地成交金额第四，共计5.03亿元。成交金额前三的镇区以综合用地、工业用地和城镇住宅用地为主。

  从各区成交土地成交宗数看，一共有17个镇区有土地成交，可谓各区域百花齐放。火炬开发区土地成交宗数排名第一，共12宗，排名第二的为民众街道，共9宗，排名第三的为港口镇，共7宗。各区土地成交宗数占比如下图/表：

  从土地类型成交占比来看，工业用地在成交宗数和成交面积上依然是主力，工业用地成交宗数57宗，成交面积145.45万平方米，占比74.95%。

  2022年城镇住宅用地共成交6宗，总共成交面积为14.33万㎡。分别位于翠亨新区、火炬开发区、石岐区、小榄镇、民众街道和三角镇，平均楼面地价为7814元/㎡。

  根据中国土地市场网数据，2022年中山市共有54块租赁土地出租，分为公共设施用地、公园与绿地、交通服务站用地三类，其中公共设施用地15宗，公园与绿地类型14宗、交通服务站用地25宗，详见下图：

  根据中国土地市场网数据，2022年中山市公共设施用地租金均价为10.46元/㎡/年，公园与绿地租金均价为8.89元/㎡/年，交通服务用地租金均价为11.71元/㎡/年。

  2022年中山市各镇区用地租赁中，翠亨新区以8宗位列第一，南头镇以7宗位列第二，黄圃镇与小榄镇以6宗并列第三。

  2022年中山市主要以工业用地成交为主，且由于陆续推出的“标准地”、带方案设计出让等新模式供地形式，工业用地成交活跃，全年成交50宗。现工业用地的出让模式已大多采用“价格+方案”，即社会效益及经济效益的评价模式进行。2022年土地政策较上年放宽，国家、政府对疫情的有效把控有利于市场的全力发展，为拉动经济吸引投资，增加工业用地，商业用地与城镇住宅用地市场供应回暖。

  2022年土地成交的优异成绩，得益于政府9-11月份的集中土拍，引进的中山岐江新城建设开发有限公司、大湾设计产业（中山）有限公司、中广核南方科技有限公司、庄严科技（广东）有限公司，在居住、工业、商业与新型工业领域有着丰富开发经验的，其对现阶段政府全力发展翠亨新区，打造一个能与深圳对接的新兴区域将有很大的帮助，相信此次对这一些企业的引进，会把更多的外界关注度集中于翠亨新区，为翠亨新区的发展形成可鉴的新例并添注更多的新焦点。

  由于房地产市场的持续低迷以及下半年疫情在各镇区反复出现，导致各镇区持续地处于封闭管控的环境之中，2022年中山住宅新增26484套，同比去年减少26876套，下降50%，新增面积287.03万㎡，同比去年减少293.74万㎡，下降51%。

  其中各区域的新增供应情况如下，从各区域新增住宅来看，南朗镇（包含翠亨新区）以4065新增套数排名第一，火炬开发区以3117套排名第二，东区以2595套排名第三。

  2022年中山市住宅新增各面积段占比中，100-120㎡面积段新增最多，占比35%。

  2022年中山市各楼盘住宅新增排名里，南区碧桂园凤凰城新增1223套排名第一，南朗万科深业湾中新城新增1088套排名第二，坦洲镇朗诗新城新增1034套排名第三。

  在2022年中山市各楼盘住宅新增排名前15名里，有5个项目为今年全新入市，分别是万科深业湾中新城、朗诗新城、葆熙园、越秀建发·玺樾及万科金域国际。

  根据国策机构（中山）统计数据，2022年商品房成交量相较2021年差距较大。2022年中山市商品房成交量为36886套，同比去年减少20337套，同比下降29%。成交面积406.32万平方米，同比去年下跌28.29%。

  2022年成交量排名，第一名仍然是南朗镇，成交量4336套；第二名三乡镇，成交量3996套；第三名火炬开发区，成交量3710套。

  主要成交地区为中山市东部组团的火炬开发区与南朗镇，其次是三乡镇，再次之为西区。能够准确的看出，成交的主要区域均为靠近深中通道出入口附近区域或近珠海，未来前景较好的区域，成交量就会大，其主要消化量主要为外来购房者；而位于中山市东北和西北组团区域的镇区，例如东升镇、黄圃镇、南头镇、阜沙镇等等，成交量就相对的降了一个等级，其主要消化量为市内刚需。这样就形成了一个内、外消化量相对增长的优良局面，促进中山市商品房的成交。

  根据国策机构（中山）统计数据，截止截止2022年12月31日，中山市住宅库存47211套，540万㎡，同比去年减少11730套，下降20%。

  2022年中山商业新增4073套，同比2021年减少2846套，下降41%；新增面积为72万㎡，同比去年增加15万㎡，上升26%。

  由2022年中山市月度商业新增走势来看，全年商业新增数据起伏较大；受疫情影响， 1月至8月商业房地产供应市场较为低迷；9月新增供应开始回暖，10月份达到全年最高；全年月均新增339套。

  2022年中山市商业成交5535套，70万㎡，同比去年下降25%。从2022年月度商业成交走势来看，全年商业成交波动较大， 2月成交仅239套；9月成交回升至877套，为全年最高，全年月均成交461套。

  2022年中山市各镇区商业成交里，港口镇成交1268套排名第一，南头镇成交492套排名第二，火炬开发区成交489套排名第三。2022年各镇区商业成交情况，详见下图：

  在2022年各项目排行榜中，港口镇的碧桂园卓越协信天际成交671套排名第一，排名第二的为港口镇保利国际广场成交423套，排名第三的为三角镇融创月湾首府成交238套。在排名TOP15的榜单里，泛城区项目占5席。

  根据中山市建筑工程建设价格指数（2021年）、中山市建设工程建设价格指数指标（2017）正式稿得到的测算多个方面数据显示，2020年工业生产厂房单方造价为1607.45元/㎡，2021年为1693.31元/㎡，同比上升5.3%，住宅、商住楼（不含地下室、基础及室内装修）为2020年的2064.67元/㎡、2021年的2174.96元/㎡，同比上升5.3%。

  根据国策数据库统计可得，2022年中山市新建厂房项目单方造价均价为1711.98元/㎡，同比2021年上升1.1%，住宅、商住楼（不含地下室、基础及室内装修）单方造价均价2781.54元/㎡，厂房的平均造价与2021年的中山市建筑工程建设价格指数相近，但住宅商住楼却与之有一定差距。

  根据中山市公共资源交易中心可查询的数据统计，2022年中山市建设工程建设项目监理费单价均价为38.50元/㎡。勘察设计费用单价均价为28.58元/㎡。

  从全国、大湾区乃至中山的经济、政策层面来看，中山凭借在“双区”建设中得天独厚德区位优势，借助深中通道，全面凸显在珠江口东西两岸融合互动发展支撑点的战略地位，打造翠亨新区、岐江新城、火炬开发区为全市重大发展平台，引领带动全市产业布局、创新布局的全面优化。

  但是回归到微观层面来看，过去的一年，房地产市场经历了98年房改以来最惨烈的调整，大面积头部民营房企爆雷，土地财政收入骤降导致地方财政吃紧，主因是长周期人口拐点、短周期金融政策偏紧以及疫情冲击叠加。2022年是近五年以来中山楼市最为艰难的一年，数据已表明了一切。而牵一发而动全身，在房企陷入举步维艰时，与之相关的中介、供应方也同样面临挑战，当中还有从业者在叹息中离场。但需要我们来关注的是近期一行两会、住建部等连续出台房地产新政，房地产重回支柱行业地位，先是保交楼，随后三箭齐发救民营房企三好生，最近发出恢复市场信心的政策信号，展望2023年，中山房地产土地市场最大利好，莫过于疫情放开、经济修复，以及内地与香港、澳门的疫情管控调整。加上当前政策端、信贷端都相对宽松，并预计今年初，政策都不会有太大变化。

  因此乐观来看，明年中山房产市场销售规模会有小幅增长，最快在小阳春期间，就能判断，市场恢复度达到几何，相信2023年，品牌稳健+确定性+产品力，依然是吸引购房者上车的主要的因素。对于土拍市场，2022年第四季度，各大房企融资授信的新闻不绝于耳。有的人会觉得，房企有钱了，能够继续去拍地，而我们所理解的金融机构授信的目的是让房企解决当前的问题，而不是继续扩张拿地，因此我们大家都认为2023年中山住宅土拍市场依然不会很热，绝大部分还是会底价成交。内地开发商拿地热情不高的情况下，香港地产公司会适当出手，在核心地段获取优质地块。对于工业市场，2021-2022年是中山市土地市场真正出现转折之年，工业用地供给占大比例且稳定。未来中山市的工业发展可能仍然主力以工改为主，辅以各类带“特定条件”为前提的出让地。2023年在维持整体行情稳定和房住不炒的双重基调下，市场预计也将持续平稳。

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